Įsivaizduokite kvartalą, kuriame pastatai stovi prie gatvės, jų pirmuose aukštuose – kavinės, parduotuvės ir paslaugos. Viduje atsiveria jaukus, nuo triukšmo apsaugotas vidinis kiemas. Tai perimetrinis užstatymas – seniausias ir, daugelio urbanistų vertinimu, labiausiai miestui tinkantis užstatymo tipas. Jis kuria gyvas gatves, aiškiai atskiria viešąsias ir privačias erdves, skatina gyventojus vaikščioti pėsčiomis. Todėl miestas tampa ne tik gyvesnis, bet ir saugesnis, sveikesnis, švaresnis. Tačiau Lietuvoje toks užstatymas faktiškai įmanomas tik istoriniuose centruose - dėl sudėtingų teisės aktų reikalavimų.
Kaimyninių sklypų savininkų sutikimai
Perimetrinis užstatymas – neatsiejama madingos 15 minučių miesto koncepcijos dalis. Savivaldybės ir Aplinkos ministerija apie tai daug kalba, tačiau realybėje norint taip planuoti kvartalus susiduriama su didelėmis biurokratinėmis kliūtimis.
Visų pirma – kaimyninių sklypų savininkų sutikimai. Projektuojant privaloma atitraukti pastatų antžemines dalis per 3 metrus nuo sklypo ribos, jei pastato aukštis yra iki 8,5 metro. Kai pastatas aukštesnis, atsitraukti reikės dar toliau. Norint statyti arčiau nei norminis atstumas iki sklypo ribos privaloma gauti kaimyninio žemės sklypo savininko sutikimą.
Teisės aktų išimtys dėl atsitraukimo nuo sklypo ribos
Tiesa, statybos techniniai reglamentai nurodo išimtis. Įdomu tai, kad formuluotės kažkodėl skirtingos gyvenamiesiems pastatams ir visuomeninės paskirties pastatams.
STR 2.02.01:2004 "Gyvenamieji pastatai" nurodyta, kad reikalavimai dėl atsitraukimo nuo sklypo ribų netaikomi miestų senamiesčiuose, centruose ir kitose miesto dalyse, kur yra istoriškai susiklostęs perimetrinis užstatymas ir (ar) statybos zona numatyta teritorijų planavimo dokumentuose, patvirtintuose iki 2014 m. lapkričio 18 d., jei po šių dokumentų patvirtinimo žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektais žemės sklypai nebuvo padalyti, atidalyti, sujungti ar perdalyti.
STR 2.02.02:2004 "Visuomeninės paskirties statiniai" nurodyta, kad reikalavimai dėl atsitraukimo nuo sklypo ribų netaikomi miestų senamiesčiuose, centruose bei kitose miesto dalyse, kur yra istoriškai susiklostęs perimetrinis užstatymas, ir teritorijose, kai šių teritorijų savivaldybės (jos dalies) bendruosiuose ar specialiuosiuose planuose numatyta aukštybinių pastatų statyba.
Išimčių taikymo problema
Vadinasi, viena teisės aktų išimtis gali būti pritaikyta tik seniai susiformavusiuose rajonuose, kur yra istoriškai susiformavęs perimetrinis užstatymas. Dėl miestų senamiesčių ar istorinių rajonų greičiausiai didesnių diskusijų nekils, nors išimtys irgi nėra taikomos lengva ranka.
Tačiau projektuojant perimetru užstatytus kvartalus ne istoriniame rajone paaiškėja, kad istoriškai susiformavęs perimetrinis užstatymas – labai laisvai ir tuo pačiu nepalankiai interpretuojama sąvoka. Todėl savivaldybės paprastai renkasi sau saugesnį variantą – atsisakyti taikyti šias išimtis dėl galimų trečiųjų šalių pretenzijų.
Kita išimtis taikoma tik gyvenamiesiems namams – ji irgi savotiškai istorinė, nes veikia tik tada, kai teritorijų planavimo dokumentas patvirtintas iki 2014 m. lapkričio 18 d. ir vėliau nekoreguotas formavimo ir pertvarkymo projektu. Vadinasi, naujesni detalieji planai į šią išimtį nebepatenka, net jei juose perimetrinis užstatymas aiškiai numatytas.
Todėl statytojui atsiranda prievolė gauti kaimyninių sklypų savininkų sutikimus arba atsitraukti nuo sklypo ribos. Kartais tai ne visada įmanoma ar ekonomiškai pagrįsta. Be to, jei sklypas ribojasi su gatve ar valstybine žeme, papildomai reikalingas savivaldybės sutikimas – atskira, ne visada paprasta procedūra.
Todėl savivaldybės, vengdamos trečiųjų asmenų pretenzijų, paprastai renkasi saugesnį kelią – išimties netaikyti, o prievolę gauti sutikimus perkelia statytojui. Tai ironiška, nes pačios savivaldybės bendruosiuose planuose perimetrinį užstatymą ir numato.
Sprendimas
Mūsų siūlomas sprendimas labai paprastas – išimtis dėl privalomo atsitraukimo nuo sklypo ribos reikėtų taikyti visose miestų dalyse, kur teritorijų planavimo dokumentuose numatytas perimetrinis užstatymas ir toks užstatymas nepažeistų gaisrinės saugos reikalavimų.
Tokiu būdu atsirastų galimybė perimetru lengviau planuoti labiau nuo istorinio miesto centro nutolusius rajonus. Savivaldybės galėtų įgyvendinti šiuo metu ne itin gerai realybėje veikiančius bendruosius planus ir kitus teritorijų planavimo dokumentus, kuriuose numatytas perimetrinis užstatymas, tuo pačiu sumažinant biurokratinę naštą statytojams.
Kasparas Blotnys yra UAB "Miesto plėtra" teisininkas, kurio specializacija - teritorijų planavimas ir nekilnojamojo turto vystymas.