Nuo 2024 m. lapkričio 1 d. galioja nauja STR 1.01.03:2017 „Statinių ir patalpų klasifikavimas“ redakcija, kurioje pirmą kartą įteisintos monofunkcinio ir polifunkcinio pastato sąvokos. Nors šis teisinis reguliavimas galioja jau beveik dvejus metus, praktikoje jis daugeliui iki šiol nėra visiškai aiškus. Dažniausiai kylantys klausimai: kiek komercinių patalpų gali būti daugiabutyje, nuo kada pastatas laikomas mišriu, ką tokiu atveju turi numatyti teritorijų planavimo dokumentai ir kokie reikalavimai taikomi žemės sklypui. Šiame straipsnyje trumpai apžvelgiame pagrindines sąvokas, teisės aktų nuostatas ir praktinius niuansus.

Kas yra monofunkcinis ir polifunkcinis pastatas?

STR „Statinių ir patalpų klasifikavimas“ (toliau – Reglamentas) 21 punkte sąvokos apibrėžiamos taip:

Reglamento 20 punkte nurodytu atveju, kai kitų paskirties grupių nei tos, kuriai priskirtas pastatas, patalpų bendras plotas (išskyrus atskirais Nekilnojamojo turto kadastro objektais suformuotas pagalbinio ūkio paskirties patalpas (daugiabučių paskirties pastatuose) ir automobilių stovėjimo vietų patalpas), sudaro daugiau kaip 1/5 pastato bendro ploto, pastatas laikomas mišriu (polifunkciniu), kitais atvejais – vienos paskirties (monofunkciniu).

Paprastai tariant:

Monofunkcinis (vienos paskirties) pastatas – pastatas, kuriame kitų paskirties grupių patalpos sudaro ne daugiau kaip 1/5 (20 %) pastato bendro ploto.

Polifunkcinis (mišrus) pastatas – pastatas, kuriame kitų paskirties grupių patalpos sudaro daugiau kaip 1/5 pastato bendro ploto.

Svarbu atkreipti dėmesį į kelis niuansus:

Pirma, lyginamos ne atskiros paskirtys, o paskirties grupės. Pastatų ir patalpų paskirties grupės nustatytos Reglamento 1 ir 2 prieduose: gyvenamieji pastatai skirstomi į vienbučių ir dvibučių, daugiabučių bei įvairių socialinių grupių paskirties grupes, o negyvenamieji – į komercinių (viešbučių, bendro gyvenimo namų, prekybos, paslaugų, maitinimo paskirties), administracinių, transporto, pramonės ir sandėliavimo, visuomeninės ir kitas grupes. Todėl, pavyzdžiui, daugiabučiame name esančios prekybos, paslaugų ir biurų patalpos į 1/5 ribą skaičiuojamos kartu, nes visos jos priklauso kitoms nei daugiabučių paskirties grupėms.

Antra, pastato pagrindinė naudojimo paskirtis ir paskirties grupė nustatoma pagal vyraujantį plotą (Reglamento 10–11 p.): pirmiausia pagal didžiausią suminį patalpų plotą nustatomas pastato tipas (gyvenamasis ar negyvenamasis), po to – konkreti paskirtis. 

Trečia, į 1/5 ribą neįskaičiuojamos automobilių stovėjimo vietų patalpos ir daugiabučiuose atskirais kadastro objektais suformuotos pagalbinio ūkio patalpos (sandėliukai).

Pavyzdys: 5 000 m² bendro ploto daugiabutyje suprojektuota 800 m² prekybos ir administracinių patalpų (16 %) – pastatas lieka monofunkcinis daugiabutis. Jei tokių patalpų būtų 1 200 m² (24 %), pastatas tampa polifunkciniu, o tam turi būti teisinis pagrindas teritorijų planavimo dokumente.

Kada pastate gali būti kelių paskirties grupių patalpos?

Reglamento 20 punktas numato du atvejus, kai pastate gali būti kelioms skirtingoms paskirties grupėms priskirtų patalpų:

20.1. kai kitoms paskirties grupėms nei tos, kuriai priskirtas pastatas, priskirtų patalpų plotas sudaro ne daugiau kaip 1/5 pastato bendro ploto;

20.2. kai kompleksinio teritorijų planavimo dokumente pastato žemės sklype ar teritorijoje numatyti keli galimi žemės naudojimo būdai ir (ar) galimybė statyti tokius pastatus: pastate gali būti patalpos, priklausančios kitoms paskirties grupėms nei ta, kuriai priskirtas pastatas, kai jų paskirtis atitinka kompleksinio teritorijų planavimo dokumente numatytų žemės naudojimo būdų turinį ir (ar) tokių paskirčių galimybė numatyta kituose šio dokumento sprendiniuose.

Taigi iki 1/5 pastato ploto kitų paskirties grupių patalpos galimos iš esmės visada (išskyrus atvejus, kai Reglamento 1 priedas draudžia pastate formuoti atskiras patalpas ar riboja jų skaičių – pavyzdžiui, vienbučiuose ir dvibučiuose namuose). Viršyti 1/5 ribą, t. y. projektuoti polifunkcinį pastatą, galima tik tada, kai tai leidžia kompleksinio teritorijų planavimo dokumentas – bendrasis arba detalusis planas.

Reikalavimai teritorijų planavimo dokumentams

Esminis klausimas vystytojui – ką turi numatyti detalusis planas (ar bendrasis planas, kai detalusis planas neparengtas), kad būtų galima statyti polifunkcinį pastatą. Reglamento 20.2 punktas susieja pastato patalpų paskirtis su žemės sklypo naudojimo būdų turiniu. Jį nustato Žemės naudojimo būdų turinio aprašas, pagal kurį daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos skirtos tik daugiabučių ir įvairių socialinių grupių paskirties pastatams, o komercinės paskirties objektų teritorijos – komercinės, administracinės, visuomeninės, specialiųjų paslaugų pastatų paskirties grupių pastatams ir kt.

Jei detaliajame plane sklypui nustatytas vienas naudojimo būdas (pvz., tik daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos), daugiabutyje paslaugų, prekybos, administracinių ar kitų negyvenamųjų patalpų gali būti ne daugiau kaip 1/5 pastato bendro ploto – pastatas turi likti monofunkcinis.

Jei norima statyti polifunkcinį pastatą (pvz., daugiabutį su didesne nei 1/5 komercinių patalpų dalimi arba verslo centrą su butais), sklypui teritorijų planavimo dokumente turi būti nustatyti keli žemės naudojimo būdai (pavyzdžiui, daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos bei komercinės paskirties objektų teritorijos), kurių turinys atitinka visas projektuojamas patalpų paskirtis, arba kituose plano sprendiniuose tiesiogiai numatyta galimybė statyti mišrius (polifunkcinius) pastatus.

Jei galiojantis detalusis planas tokios galimybės nenumato, reikalingas detaliojo plano koregavimas – nustatant papildomą naudojimo būdą ar papildant sprendinius. Teritorijose, kuriose detalusis planas neparengtas, papildomas naudojimo būdas nustatomas savivaldybės administracijos direktoriaus sprendimu pagal bendrojo plano funkcinės zonos sprendinius, kuriuose paprastai numatyti keli galimi žemės naudojimo būdai. Abiem atvejais svarbu, kad keli naudojimo būdai būtų nustatyti pačiam žemės sklypui ir įregistruoti Nekilnojamojo turto registre – vien bendrojo plano numatytos galimybės projektavimui nepakanka.

Reikalavimai polifunkciniam pastatui ir sklypui

Reglamento 22 punktas nustato:

Mišriame (polifunkciniame) pastate esančioms skirtingų paskirčių patalpoms taikomi teisės aktais nustatyti esminiai gaisrinės saugos, higienos, triukšmo ir kiti reikalavimai atsižvelgiant į kiekvienos konkrečios patalpos paskirtį, o mišraus pastato žemės sklypui reikalavimai (vaikų žaidimo, poilsio aikštelių, automobilių stovėjimo aikštelių ir kt.) taikomi proporcingai, atsižvelgiant į visų tokiame pastate esančių paskirčių patalpas, tačiau išlaikant reglamentuotus minimalius reikalavimus. Jei atitinkamų žemės sklypui taikomų normų ir reikalavimų negalima apskaičiuoti proporcingai pagal skirtingas pastate planuojamų patalpų paskirtis, žemės sklypui turi būti taikomas griežtesnes normas nustatantis reglamentavimas (pvz., privaloma želdynų norma).

Praktiškai tai reiškia, kad automobilių stovėjimo vietų skaičius skaičiuojamas atskirai kiekvienai patalpų paskirčiai ir sumuojamas, vaikų žaidimo ir poilsio aikštelių plotas – proporcingai gyvenamųjų patalpų daliai, o kai normos proporcingai apskaičiuoti neįmanoma (pvz., želdynų), taikoma griežtesnė norma. Gaisrinės saugos, higienos ir triukšmo reikalavimai taikomi pagal kiekvienos patalpos paskirtį. Be to, Reglamento 23 punktas reikalauja, kad gyvenamojo tipo patalpos nuo negyvenamųjų būtų atskirtos atitvaromis, turėtų atskirus įėjimus ir atskirtas inžinerines sistemas.

Kasparas Blotnys yra UAB „Miesto plėtra“ teisininkas, kurio specializacija – teritorijų planavimas ir projektavimas.