2024 metų lapkričio mėnesį įsigaliojęs naujas teisinis reguliavimas iš esmės pakeitė specialiųjų reikalavimų prasmę. Dabar specialieji reikalavimai yra pagrindas daugelio statinių projektavimui. Negavus specialiųjų reikalavimų tolimesnės projektinių pasiūlymų procedūros negali būti pradedamos. Teisės aktuose yra numatyti atvejai, dėl kurių gali būti neišduodami specialieji reikalavimai. 

Statybos įstatyme numatyta, kad Specialieji reikalavimai – statiniui nustatytų specialiųjų architektūros reikalavimų, specialiųjų paveldosaugos reikalavimų, specialiųjų saugomos teritorijos tvarkymo ir apsaugos reikalavimų rinkinys, kurį statytojui (užsakovui) išduoda savivaldybės administracijos valstybės tarnautojas, atliekantis savivaldybės vyriausiojo architekto funkcijas.

Specialiųjų reikalavimų, specialiųjų architektūros reikalavimų, specialiųjų saugomos teritorijos tvarkymo ir apsaugos reikalavimų struktūros ir išdavimo tvarkos apraše numatyta, kad specialieji reikalavimai gali būti neišduodami tik dviem atvejais:

1. Pagal Lietuvos Respublikos Teritorijų planavimo įstatymo 20 straipsnio 1 dalį statyba žemės sklype yra negalima

Teritorijų planavimo įstatymo 20 straipsnio 1 dalyje aprašyta teisė statyti be parengto detaliojo plano, vadovaujantis savivaldybės ar vietovės lygmens bendrojo plano sprendiniais. Jei tokia statybos galimybė yra, ir nėra privaloma rengti detalųjį planą, specialieji reikalavimai šiuo pagrindu negali būti neišduodami.

2. Statyba pagal kitus teritorijų planavimo dokumentus ir (ar) kitus galiojančius teisės aktus konkrečiame žemės sklype negalima.

Šis specialiųjų reikalavimų neišdavimo pagrindas apima ne tik tai, kad tam tikrų statinių statyba negalima pagal teisės aktus, bet ir tai, kad statybos neleidžia galiojantys teritorijų planavimo dokumentai. Galima situacija, kai specialiųjų reikalavimų prašoma tokios paskirties pastatui, kurios nenumato galiojantis detalusis planas, tačiau leidžia bendrasis planas. Svarbiausia, kad ši nuostata iš principo neleidžia pradėti projektinių pasiūlymo procedūrų tokiu atveju, jei jau yra rengiamas detaliojo plano koregavimas, kuris ateityje leistų statytojo pageidaujamų statinių statybą žemės sklype. 

Primename, kad tokia galimybe buvo iki 2024 metų lapkričio mėnesio, kai teisės aktai neužkirto galimybės gauti projektinių pasiūlymų rengimo užduoties ir atlikti projektinių pasiūlymų viešinimo procedūras, jei yra rengiamas detalusis planas, kurį patvirtinus atitinkamų statinių statyba būtų galima. Tai leisdavo atlikti didelę dalį projektinių pasiūlymų procedūrų dar iki detaliojo plano patvirtinimo. Tačiau pagal dabar galiojantį teisinį reguliavimą projektavimo pradžia iš esmės galima tik po detaliojo plano procedūrų užbaigimo.

Kasparas Blotnys yra UAB "Miesto plėtra" teisininkas, kurio specializacija - teritorijų planavimas, projektavimas ir nekilnojamojo turto vystymas.