Teritorijų planavimo ir projektavimo procesai vis labiau sudėtingi ir sunkiai prognozuojami dėl dažnos teisės aktų kaitos, teisinio neaiškumo bei ne visuomet geranoriškai nusiteikusių institucijų. Net ir patyrusiems vystytojams bet koks naujas projektas yra rizikingas, todėl prieš įsigyjant ar pradedant vystymą būtina turėti kuo daugiau informacijos bei pasirinkti tinkamiausią kelią. Geriausia rizikos sumažinimo priemonė prieš įsigyjant turtą – greitai parengiama nekilnojamojo turto vystymo galimybių analizė, kuri susideda iš dviejų dalių - teisinės ir architektūrinės.
Teisinė analizė
Visų pirma, būtina išnagrinėti įsigyjamo žemės sklypo ir pastatų dokumentus. Nekilnojamojo turto registro išrašuose užfiksuota visa svarbiausia konkretaus turto informacija – pradedant plotais, baigiant nuosavybės, nuomos, įkeitimų klausimais ir apribojimais. Svarbu kad duomenys būtų aktualūs ir nepasenę, nes informacija gali keistis. Žemės sklypo planas ar pastatų kadastrinių matavimų bylos taip pat gali suteikti daug reikalingos informacijos. Jei žemės sklypas ar pastatai turi kelis savininkus, būtina išnagrinėti naudojimosi tvarką, jei ji parengta.
Specialiosios žemės naudojimo sąlygos gali turėti didelės reikšmės žemės sklypo vystymui. Dėl įvairių apsaugos zonų statyba gali būti ribojama arba iš viso negalima. Beje, svarbu atkreipti dėmesį, kad pasitaiko atvejų, kai ne visi ribojimai užfiksuoti dokumentuose. Taip pat jei žemės sklypo kadastriniai matavimai atlikti seniau, gali būti, kad nebus užfiksuoti ir apsaugos zonų plotai, nors jos ir nurodytos. Paprastai šiuos klausimus patikriname kaip įmanoma detaliau.
Teritorijų planavimo dokumentų patikra - vienas svarbiausių klausimų. Visa apimtimi išnagrinėjame ne tik bendriuosius ar detaliuosius planus, bet ir aktualius specialiuosius planus. Pasitaiko, kad senesni teritorijų planavimo dokumentai nebūna skaitmenizuoti, todėl kartais tenka jų paieškoti ir savivaldybių archyvuose. Jei galiojantys teritorijų planavimo dokumentai neleidžia įgyvendinti numatytų tikslų, patikriname, ar yra teisinis pagrindas juos koreguoti ar keisti.
Kadangi kiekvienas atvejis unikalus, tenka išnagrinėti ir su nagrinėjamu turtu susijusius teisės aktus. Pavyzdžiui, galimą trečiųjų šalių sutikimų projektavimui ir statybai būtinybę. Jei nagrinėjamas turtas yra susijęs su kultūros paveldu ar yra saugomoje teritorijoje, pateikiame su tuo susijusių teisės aktų ir individualių apsaugos reglamentų, įvairių atkiktų tyrimų apžvalgą ir įvertinimą.
Išsiaiškiname ir inžinerinių tinklų situaciją, pateikiame įžvalgas dėl galimų prisijungimo vietų. Dažnu atveju, ypač komerciniams objektams, yra labai svarbus patogaus įvažiavimo į sklypą klausimas - tai irgi išnagrinėjame.
Atlikus visapusę teisinę analizę pateikiame išvadas. Įvertiname ir subjektyvius kriterijus, tokius kaip valstybės institucijų ar suinteresuotų asmenų veiklos praktika analogiškais atvejais. Tenka konstatuoti, kad ne visada viskas vyksta vadovaujantis vien tik teisės aktais ir šias rizikas įvardijame.
Jei žemės sklypo vystymas teisiškai galimas, pateikiame vystymo darbų planą. Būna atvejų, kai galima rinktis vieną ar kitą veiksmų seką – tai irgi aprašome. Puikiai suprantame, kad laikas yra brangus ir stengiamės sudėlioti patį geriausią planą.
Architektūrinė analizė
Įvertinus visas rizikas ir išsiaiškinus, kad nekilnojamojo turto vystymas yra galimas, belieka sužinoti galimus skaičius – kiek, ko ir kaip galima pastatyti. Tam rengiama architektūrinė analizė, kuri susideda iš pastatų išdėstymo schemos ir preliminarių pastato aukštų planų. Atsižvelgiama į tokius kriterijus, kaip atstumai nuo kaimyninių žemės sklypų ar pastatų, patalpų insoliacija, automobilių stovėjimo vietų skaičius ir išdėstymas, teritorijų planavimo dokumentų, teisės aktų reikalavimai ir be jokios abejonės - planavimo ir architektūros kokybė. Parengus architektūrinę analizę galima ne tik nustatyti realius užstatymo rodiklius, tokius kaip pastatų aukštis, bendrasis plotas, automobilių stovėjimo vietų skaičius, bet ir patalpų išsidėstymą ar butų skaičių.
Visų šių duomenų paprastai pakanka priimti sprendimui ar įsigyti turtą. Be to, parengtų schemų pagrindu jau galima pradėti ir projektavimo ar teritorijų planavimo procedūras.
Mūsų klientai - nekilnojamojo turto vystytojai, brokeriai, architektai ir fiziniai asmenys, ieškantys turto įsigijimui.
Kasparas Blotnys yra UAB "Miesto plėtra" teisininkas, kurio specializacija - teritorijų planavimas ir nekilnojamojo turto vystymas.