Publikacijos

Teritorijų planavimo ir projektavimo procesai tampa vis labiau sudėtingi ir sunkiau prognozuojami dėl dažnos teisės aktų kaitos, teisinio neaiškumo bei ne visuomet geranoriškai nusiteikusių institucijų požiūrio. Net ir patyrusiems vystytojams bet koks naujas projektas yra rizikingas, todėl prieš įsigyjant ar pradedant vystymą būtina turėti kuo daugiau informacijos, bei pasirinkti tinkamą kelią. Geriausia rizikos sumažinimo priemonė prieš įsigyjant turtą – nebrangi ir greitai parengiama nekilnojamojo turto vystymo galimybių analizė, kuri susideda iš dviejų dalių - teisinės ir architektūrinės.

Teisinė analizė

Visų pirma, būtina išnagrinėti įsigyjamo žemės sklypo ir pastatų dokumentus. Nekilnojamojo turto registro išrašuose užfiksuota visa svarbiausia konkretaus turto informacija – pradedant plotais, baigiant nuosavybės, nuomos, įkeitimų klausimais ir apribojimais. Svarbu kad duomenys būtų aktualūs ir nepasenę, nes informacija gali keistis. Žemės sklypo planas ar pastatų kadastrinių matavimų bylos taip pat gali suteikti daug reikalingos informacijos. Jei žemės sklypas ar pastatai turi kelis savininkus, būtina išnagrinėti naudojimosi tvarką, jei ji parengta.

Jei žemė nuomojama, vienas svarbiausių dalykų – patikrinti ir išanalizuoti žemės nuomos sutartį. Ji gali atsakyti į klausimus, ar galima keisti žemės sklypo paskirtį, naudojimo būdą, kokių pastatų statyba iš viso galima ir pan. Valstybinės žemės nuomos sutartis yra neatsiejama nuo žemės nuomą reglamentuojančių teisės aktų, todėl būtina atsižvelgti ir į juos. Kartais žemės nuomos klausimas iš karto atsako į klausimą ar verta įsigyti turtą, ar neverta.

Specialiosios žemės ir miško naudojimo sąlygos kai kuriais atvejais taip pat gali turėti reikšmės žemės sklypo vystymui. Dėl įvairių apsaugos zonų statyba gali būti ribojama arba iš viso negalima. Beje, svarbu atkreipti dėmesį, kad pasitaiko atvejų, kai ne visi ribojimai užfiksuoti dokumentuose. Taip pat jei žemės sklypo kadastriniai matavimai atlikti seniau, gali būti, kad nebus užfiksuoti ir apsaugos zonų plotai, nors jos ir nurodytos. Taigi, paprastai šiuos klausimus patikriname kaip įmanoma detaliau.

Teritorijų planavimo dokumentų patikra taip pat neatsiejama analizės dalis. Įtakos gali turėti ne tik bendrieji ar detalieji planai, bet ir specialieji planai. Pasitaiko, kad senesni teritorijų planavimo dokumentai nebūna skaitmenizuoti, todėl kartais tenka jų paieškoti ir popieriniuose archyvuose. Jei galiojantys teritorijų planavimo dokumentai neleidžia įgyvendinti numatytų tikslų, patikriname, ar yra teisinis pagrindas juos koreguoti ar keisti. 

Kadangi kiekvienas atvejis unikalus, tenka išnagrinėti ir su nagrinėjamu turtu susijusius teisės aktus. Pavyzdžiui, jei žemės sklypas yra prie paviršinio vandens telkinio, būtina atkreipti dėmesį ne tik į tai, kur tiksliai yra jo apsaugos juosta ir zona, bet ir patikrinti ar galima statyba ir kurioje sklypo vietoje ji galima. Jei nagrinėjamas turtas, susijęs su nekilnojamuoju kultūros paveldu, tenka išnagrinėti ne tik galiojančius teritorijų planavimo dokumentus, bet ir individualius apsaugos reglamentus, bei susijusius teisės aktus.

Atlikus visapusę teisinę analizę pateikiame išvadas. Pasitaiko atvejų, kai remiantis teisės aktais viskas atrodo gerai, tačiau įvertiname ir subjektyvius kriterijus, tokius kaip valstybės institucijų ar suinteresuotų asmenų veiklos praktiką analogiškais atvejais. Tenka konstatuoti, kad ne visada viskas vyksta vadovaujantis vien teisės aktais ir šias rizikas taip pat būtina įvertinti.

Jei žemės sklypo vystymas teisiškai galimas, pateikiame vystymo darbų planą. Būna atvejų, kai galima rinktis vieną ar kitą veiksmų seką – įvertiname visus variantus. Puikiai suprantame, kad laikas yra brangus ir stengiamės sudėlioti patį geriausią planą. Kadangi patys užsiimame projektų valdymu puikiai suprantame, kad viską reikia vertinti realistiškai ir kartais – šiek tiek pesimistiškai, nes projektavimo ir teritorijų planavimo procesai turi daug kintamųjų, todėl ne visada galima viską numatyti iš anksto.

Architektūrinė analizė

Įvertinus visas rizikas ir išsiaiškinus, kad nekilnojamojo turto vystymas yra galimas, belieka sužinoti tikslius skaičius – kiek, ko ir kaip galima pastatyti. Tam rengiama architektūrinė analizė, kuri susideda iš pastatų išdėstymo schemos ir aukštų planų. Atsižvelgiama į tokius kriterijus, kaip atstumai nuo kaimyninių žemės sklypų ar pastatų, patalpų insoliacija, automobilių stovėjimo vietų skaičius ir išdėstymas, teritorijų planavimo dokumentų, teisės aktų reikalavimai ir be jokios abejonės - planavimo ir architektūros kokybė. Parengus architektūrinę analizę galima ne tik nustatyti realius užstatymo rodiklius, tokius kaip pastatų aukštis, bendrasis plotas, automobilių stovėjimo vietų skaičius, bet ir patalpų išsidėstymą ar butų skaičių. 

Visų šių duomenų paprastai pakanka priimti sprendimui dėl turto įsigijimo. Be to, parengtų schemų pagrindu jau galima pradėti ir projektavimo procedūras – pateikti prašymą projektinių pasiūlymų rengimo užduoties tvirtinimui.

Kasparas Blotnys yra UAB "Miesto plėtra" teisininkas, kurio specializacija - teritorijų planavimas ir nekilnojamojo turto vystymas. 

 

UAB "Miesto plėtra"

Žygimantų g. 13, Vilnius

+370 687 21721

Šis el.pašto adresas yra apsaugotas nuo šiukšlių. Jums reikia įgalinti JavaScript, kad peržiūrėti jį.

Susisiekite su mumis...