Publikacijos

Ruošiantis įsigyti žemės sklypą ar pradėti jo vystymo darbus, labai svarbu atkreipti dėmesį į jam taikomas specialiąsias žemės ir miško naudojimo sąlygas. Paprastai šios sąlygos būna įrašytos nekilnojamojo turto registro išraše. Tačiau jame bus nurodyta tik žemės sklypo dalis, kurioje taikomi tam tikri apribojimai, paprastai apimantys ir statybą. Norint žinoti kur ir ką galima ar negalima statyti, būtina detaliai juos išnagrinėti. Apžvelgsime mūsų darbo praktikoje dažniausiai pasitaikančius ir įdomesnius atvejus.

Kelio apsaugos zona

Teko susidurti su situacija, kai Vilniaus miesto ribose esančio žemės sklypo nekilnojamojo turto registro išraše buvo nurodyta, kad visas jo plotas patenka į kelio apsaugos zoną. Tokiu atveju negalima gyvenamųjų ir visuomeninių namų statyba, kurie nesusiję su transporto ir keleivių aptarnavimu. Vadinasi, norint statyti biurų pastatą kiltų keblumų. Rengiant sklypo analizę išsiaiškinome, kad miesto bendrasis planas šioje vietoje numato komercinės paskirties objektų statybą ir jame kelio apsaugos zona nenumatyta. Be to, kelio atkarpa jau kuris laikas buvo perduota miesto savivaldybės priežiūrai. 

Visu tuo remiantis, Specialiosiose žemės ir miško naudojimo sąlygose yra numatyta išlyga, kad kelių apsaugos zonas miestuose, kaimo gyvenamosiose vietovėse įstatymų nustatyta tvarka gali tikslinti Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatyme numatyti planavimo organizatoriai, turintys teisę tvirtinti teritorijų planavimo dokumentus (bendruosius, detaliuosius, specialiuosius planus). Taigi, šiuo atveju žemės sklypo savininkui susiklostė palankios galimybės.

Paviršinio vandens telkinių apsaugos zonos ir juostos

Labai dažnai tenka susidurti su vandens telkinių apsaugos juostomis ir zonomis. Jose statyba draudžiama arba smarkiai ribojama. Paprastai kyla neaiškumų, kurioje prie vandens telkinio esančio sklypo vietoje statyba yra galima. Tokiu atveju tenka kreiptis į matininkus, kad jie nustatytų tikslią apsaugos juostą, atliekant matavimus vietoje. Tai ne visada yra paprasta, kadangi tenka atsižvelgti į pakrantės šlaitus, nuolydžius ir pan. Tik turint visą šią informaciją galima nustatyti tikslią pastatų statybos ribą.

Taip pat galioja tam tikros išlygos, pavyzdžiui, kai statyba arčiau pakrantės apsaugos juostos, galima, kai tai yra įtvirtinta teritorijų planavimo dokumentuose, pavyzdžiui, miestų ir miestelių teritorijose.

Aerodromo apsaugos zonos

Įdomu yra tai, kad visas Vilniaus miestas ir netgi dalis Vilniaus rajono patenka į Vilniaus oro uosto apsaugos zoną, kuri yra skaidoma į atskiras zonas. Šios zonos iš esmės skiriasi tuo, kad jose ribojamas pastatų aukštis, skaičiuojant nuo aerodromo kilimo ir tūpimo tako žemiausio slenksčio altitudės. Pavyzdžiui, labiausiai nutolusioje E apsaugos zonoje, į kurią patenka ir dalis Vilniaus rajono, negalima statyti aukštesnių nei 100 metrų pastatų ar įrenginių. Tuo tarpu Salininkuose arba ties oro uostu einančios Dariaus ir Girėno gatvės atkarpa, galioja D apsaugos zona, kurioje pastatai negali būti aukštesni nei 45 metrų.

Elektros linijų ir kitų inžinerinių tinklų apsaugos zonos 

Dažnai pasitaikantys atvejai – elektros ar kitų inžinerinių tinklų, pavyzdžiui, kanalizacijos, apsaugos zonos. Jos gali būti mažinamos tam tikromis kompensacinėmis priemonėmis arba šiuos tinklus iškeliant. Kartais tik iškėlimas tampa vienintele priemone, norint apskritai žemės sklype ką nors statyti. Teko nagrinėti vieną brangų ir strategiškai geroje vietoje esantį sklypą, kurį kerta magistralinis kanalizacijos vamzdis. Tokio diametro vamzdžio apsaugos zona – po 10 metrų į abi puses nuo vamzdžio ašies. Patikrinus šiuos atstumu, pasidarė aišku, kad statyba čia jokiu būdu negalima. Teko rengti projektą, kurio pagrindu šis vamzdis iškeliamas už sklypo ribų. Sklypo vertė didelė, todėl tokius darbus vykdyti apsimokėjo. Tačiau taip būna tikrai ne visais atvejais. Kartais inžinerinių tinklų paprasčiausiai nėra kur iškelti arba tai neapsimoka.

Kaip nustatyti galimus apribojimus?

Prieš įsigyjant žemės sklypą siūlome patikrinti ir išanalizuoti visus galimus apribojimus. Gali pasitaikyti atvejų, kai jokia statyba iš viso negalima arba smarkiai ribojama. Taip pat yra buvę, kad nekilnojamojo turto registro išraše trūksta tam tikros informacijos arba turimas išrašas yra senas, t.y. specialiosios žemės ir miško naudojimo sąlygos atsirado vėliau. Atlikdami žemės sklypo analizę šią informaciją visuomet atidžiai patikriname ir remiamės tik aktualiais nekilnojamojo turto registro duomenimis.

Kasparas Blotnys yra UAB "Miesto plėtra" teisininkas, kurio specializacija - teritorijų planavimas ir nekilnojamojo turto vystymas.

 

0
0
0
s2sdefault

UAB "Miesto plėtra"

Žygimantų g. 13, Vilnius

+370 687 21721

Šis el.pašto adresas yra apsaugotas nuo šiukšlių. Jums reikia įgalinti JavaScript, kad peržiūrėti jį.

Susisiekite su mumis...