Publikacijos

Nors mūsų įmonė vadinasi “Miesto plėtra“, pastaruoju metu nagrinėjome nemažai žemės sklypų, esančių kaimo vietovėse. Kai kurie klientai kreipiasi norėdami pirkti žemę sodybos ar kaimo turizmo pastatų statybai, kiti su tikslu kurti gyvenamuosius kvartalus. Taigi, apžvelkime svarbiausius teritorijų planavimo dokumentus ir kitus aspektus, į kuriuos reikėtų atsižvelgti prieš įsigyjant sklypą kaimo vietovėje.

Savivaldybės teritorijos bendrasis planas

Lygiai taip pat, kaip ir miestų teritorijose, kaimo vietovėse žemės naudojimo ir statybos klausimus  paprastai nagrinėja bendrasis planas. Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad ne visada užtenka peržiūrėti tik pagrindinį brėžinį – kaimo vietovių teritorijų planavimo dokumentuose paprastai skiriamas didelis dėmesys gamtos apsaugai, todėl reikia patikrinti ir kitus brėžinius, kurių reglamentai gali detalizuoti pagrindinį brėžinį. Pavyzdžiui, gamtinio karkaso brėžinyje galima pasitikrinti ar žemės sklypas nepatenka į šią ar kitą saugomą teritoriją, kurioje gali būti mažesni užstatymo rodikliai arba statyba iš viso negalima.

Labai svarbu atsižvelgti ir į aiškinamąjį raštą, kuriame gali būti aprašyta, kas kiekvienoje konkrečioje vietovėje yra leidžiama. Taip pat neretai pasitaiko ir atvejų, kai nukreipiama į kitus teritorijų planavimo dokumentus ar norint kažką daryti konkrečioje teritorijoje yra nurodyta rengti naują, žemesnio lygmens teritorijų planavimo dokumentą.

Specialieji planai

Dažnai rajonų savivaldybių teritorijose vietoje to, kad būtų rengiamas naujas bendrasis planas, jis būna papildomas ar dalinai keičiamas specialiuoju planu. Tokia praktika taikoma Vilniaus rajono, Varėnos rajono ir kai kuriose kitose savivaldybėse. Neretai nagrinėjant tokius specialiuosius planus pasirodo, kad jų sprendiniai kai kuriose vietose visiškai skiriasi nuo bendrojo plano sprendinių.

Tačiau neverta pamiršti, kad dažniausiai specialusis planas papildo ir konkretizuoja bendrojo plano sprendinius, todėl jei tam tikri dalykai nenurodyti specialiajame plane, reikia vadovautis bendrojo plano sprendiniais, nebent yra nurodyta priešingai. 

Neretai pasitaiko, kad žemės sklypas patenka į saugomą teritoriją, pavyzdžiui regioninį parką, todėl būtina atsižvelgti ir į saugomų teritorijų planavimo dokumentus.

Specialiosios žemės ir miško naudojimo sąlygos

Kaimo vietovėje labai svarbu patikrinti galiojančias žemės ir miško naudojimo sąlygas, dėl kurių statyba gali būti ribojama. Jei žemės sklypas yra prie vandens telkinio, būtina patikrinti ar jame galima statyba ir kurioje sklypo vietoje galima. Neretai pasitaiko, kad dėl vandens telkinio apsaugos juostų ir zonų kai kurie sklypai gali būti praktiškai beverčiai, nebent norite turėti tik tuščią sklypą, į kurį galėtumėte atvažiuoti tik išsimaudyti ar pažvejoti.

Taip pat svarbu atsižvelgti ir į tokius veiksnius, kaip valstybiniai miškai, elektros tinklai, naudingųjų iškasenų telkiniai ir pan., kurių ribose statyba negalima ar ribojama. 

Statybą reglamentuojantys teisės aktai

Ne visada užstatymo rodikliai yra aiškiai nurodyti teritorijų planavimo dokumentuose. Pavyzdžiui, kartais reglamentuojama tik kokie žemės naudojimo būdai yra galimi ar kokių pastatų statyba yra leidžiama. Jei planuojate statyti gyvenamąjį namą su ūkiniu pastatu, neretu atveju gali tekti išnagrinėti statybą reglamentuojančius teisės aktus, siekiant išsiaiškinti tokius rodiklius, kaip pavyzdžiu užstatymo tankumas, t.y. koks sklypo plotas gali būti užstatytas.

Darbų planas

Jei teritorijų planavimo dokumentai žemės sklype leidžia statyti tik ūkininko sodybą, teks rengti kaimo plėtros žemėtvarkos projektą, kuriuo nustatoma sodybos pastatų vieta. Svarbu atkreipti dėmesį, kad tokiu atveju žemės sklypo savininkas privalo būti ūkininku. Tai reiškia, kad tikrai ne kiekvienam miestiečiui, norinčiam turėti sodybą poilsiui tai yra lengvai prieinama. 

Siekiant suskirstyti didesnį sklypą į mažesnius ir juos parduoti kaip ūkininko sodybas gali būti pakankamai sudėtingai įgyvendinamas verslo planas. Ne tik reikės rengti žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą, surasti ūkininkus, kurie norės įsigyti atidalintus sklypus, bet kiekvienam jų dar savarankiškai reikės organizuoti kaimo plėtros žemėtvarkos projektą. Tad vertėtų įvertinti ne tik terminus, bet ir žemės kainą – ar verta įdėti tiek pastangų.

Dar vienas svarbus dalykas – žemės ūkio paskirties žemės įsigijimas yra šiek tiek komplikuotas. Įsigyti tokį sklypą pirmumo teisę turi bendraturčiai, žemės sklypo naudotojai, kaimyninių žemės sklypų savininkai, toje pačioje ar gretimoje savivaldybėje ūkininkaujantys asmenys. Šie asmenys turi būti informuojami apie parduodamą žemės sklypą įstatymų nustatyta tvarka ir pardavimui turi būti gautas Nacionalinės žemės tarnybos leidimas. Ši procedūra nėra labai sudėtinga, tačiau užima laiko.

Kasparas Blotnys yra UAB "Miesto plėtra" teisininkas, kurio specializacija - teritorijų planavimas ir nekilnojamojo turto vystymas.

0
0
0
s2sdefault

UAB "Miesto plėtra"

Žygimantų g. 13, Vilnius

+370 687 21721

Šis el.pašto adresas yra apsaugotas nuo šiukšlių. Jums reikia įgalinti JavaScript, kad peržiūrėti jį.

Susisiekite su mumis...