Publikacijos

Nekilnojamojo turto vystymo procesas dažniausiai prasideda nuo vizijos ir verslo plano. Tačiau be galo svarbus etapas, būtinas vizijos ir verslo plano sukūrimui, yra detali planuojamo vystyti žemės sklypo analizė. Turėdami patikimą informaciją apie vystymo galimybes galėsite ne tik priimti sprendimą dėl įsigijimo, bet galbūt įgysite ir papildomų argumentų derybose. Kartais net ir turint iš pirmo žvilgsnio visiškai nepatrauklų turtą, galima rasti būdų jo pagerinimui. Nekilnojamojo turto vystymo galimybių analizę galima parengti palyginus greitai ir nebrangiai, ji gali padėti sutaupyti daug pinigų bei laiko. 

Žemės sklypo vystymo galimybių analizėje turi būtų išnagrinėti galiojantys teritorijų planavimo dokumentai, esami ar galimi teisiniai apribojimai, užstatymo rodikliai, visų būtinų atlikti procedūrų planas ir terminai.

Teritorijų planavimo dokumentų analizė

Liūdna žinia yra ta, kad nėra vieno teritorijų planavimo dokumento, kuriame būtų pateikta visa informacija apie tai kiek, kaip, kokio aukščio ir kur tiksliai galima statyti pastatus konkrečiuose žemės sklypuose. Netgi tobulėjant vilnius.lt, regia.lt ir kitiems interaktyviems žemėlapiams, visos informacijos juose nėra. Senų, nors ir galiojančių detaliųjų planų dažniausiai internete nerasite, nes jie dėl vienokių ar kitokių priežasčių nėra skaitmenizuoti. Neretu atveju gali tekti apsilankyti Vilniaus miesto savivaldybės teritorijų planavimo dokumentų archyve arba pabendrauti su savivaldybės Miesto plėtros departamento darbuotojais.

Pagrindinis Vilniaus mieste galiojantis teritorijų planavimo dokumentas – Vilniaus miesto savivaldybės teritorijos bendrasis planas. Jį detalizuoja detalieji planai, kurie buvo patvirtinti savivaldybės tarybos ar administracijos direktoriaus. Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad vadovautis bendrojo plano sprendiniais galima tik jei nėra parengtas detalusis planas. Vilniaus miesto savivaldybė taip pat mėgsta vadovautis patvirtintomis detaliųjų planų koncepcijomis. Reikia pabrėžti, kad detaliojo plano koncepcija nėra teritorijų planavimo dokumentas, o tik detaliojo plano sudedamoji dalis, todėl teisinės galios neturi. Taip pat yra ir specialieji planai, kurių sprendiniai turi viršenybę netgi prieš bendrojo plano sprendinius. 

Kaip jau turbūt supratote, situacija teritorijų planavime yra švelniai tariant komplikuota ir joje susigaudyti tikrai nėra lengva. Aišku viena - be teritorijų planavimo dokumentų analizės negalėsite nustatyti net teorinių žemės sklypo užstatymo rodiklių.

Realūs žemės sklypo užstatymo rodikliai

Atlikus teritorijų planavimo dokumentų analizę galima apskaičiuoti tik didžiausius leistinus teorinius užstatymo rodiklius. Norint tiksliai sužinoti realų bendrą, parduodamą plotą, būtina parengti pastatų žemės sklype projektinius pasiūlymus ar bent jau architektūrinę užstatymo analizę su užstatymo schema, kurioje būtų tiksliai numatytas pastatų išdėstymas, atsižvelgiant į žemės sklypo formą, reljefą, užstatymo tipą, zoną ar ribą, leidžiamus atstumus nuo kaimyninių žemės sklypų, insoliacijos, gaisrinius reikalavimus, privalomą automobilių stovėjimo vietų skaičių ir kitus aspektus.

Vienas svarbiausių klausimų – automobilių stovėjimo vietų užtikrinimas. Neretai būtent dėl to gerokai sumažėja galimas pastatų plotas ar keičiasi užstatymo konfigūracija. Automobilių stovėjimo vietų skaičius ir atstumai iki pastatų turi atitikti griežtus teisės aktų reikalavimus. Pigiausia įrengti antžemines automobilių stovėjimo vietas. Požeminės automobilių stovėjimo saugyklos – gerokai brangesnės ir jas tikslinga įrenginėti tik tokiais atvejais, kai neįmanoma sutalpinti automobilių stovėjimo vietų ant žemės arba tai ekonomiškai apsimoka, pavyzdžiui, jei statoma centrinėje miesto dalyje, kur yra brangi žemė.

Būtina atsižvelgti ir į tai, ar žemės sklypas nepatenka į gatvių raudonąsias linijas, vandens telkinių apsaugos juostas ar zonas, kultūros paveldo ar kitas saugomas teritorijas. Tokiu atveju gali atsirasti dar daugybė klausimų, į kuriuos bus būtina rasti atsakymus ir galimus sprendimus.

Labai svarbu išnagrinėti ir žemės sklypo bei jame esančių pastatų dokumentus, patikrinti ar juose nėra nustatytų apribojimų ir ar jie gali būti panaikinami. Ne retai pasitaiko, kuomet įsigyjamas ne visas žemės sklypas, o tik jo dalis. Pažymėtina, kad tokiu atveju bus būtina gauti kitų žemės sklypo savininkų sutikimus bet kokiai statybai. Ne visuomet gelbsti ir nustatyta naudojimosi žemės sklypu ar pastatais tvarka, nes joje nebūtinai gali būti apibrėžta kurio nors savininko teisė statyti be bendraturčių sutikimų.

Infrastruktūros klausimai

Jei planuojamas vystyti žemės sklypas yra ne centrinėje miesto dalyje, labai dažnai kyla klausimas, ar iki jo nutiesti inžineriniai tinklai, tokie kaip vandentiekis, elektra, kanalizacija ar dujos. Visa tai galima išsiaiškinti gavus technines prisijungimo sąlygas iš inžinerinius tinklus eksploatuojančių įmonių ar institucijų. Gavus technines prisijungimo sąlygas galima parengti preliminarias inžinerinių tinklų atvedimo iki žemės sklypo schemas bei apskaičiuoti apytikslę jų statybos kainą. 

Kartais kyla nemažai klausimų dėl įvažiavimo į žemės sklypą. Ypač tai svarbu jei norima statyti matomumo reikalaujančius komercinės paskirties pastatus, ar, pavyzdžiui, degalinę. Būtina išsiaiškinti ar pavyks gauti leidimus įrengti įvažiavimui iš magistralinės gatvės. Į šiuos klausimus galima atsakyti parengus įvažiavimų į žemės sklypą studiją, kurioje būtų pavaizduotos ne tik detalios kelių schemos, bet ir atlikta transporto srautų analizė. Ši medžiaga taip pat pravers norint gauti įvažiavimams įrengti reikalingus sutikimus iš savivaldybės ar kitos kelius eksploatuojančios institucijos.

Veiksmų planas

Tik atlikus aukščiau aprašytus darbus galime sukurti žemės sklypo vystymo veiksmų planą. Idealiu atveju galima iš karto pradėti pastatų projektavimo darbus. Tačiau dažnai pasitaiko, kad iki jų dar reikia koreguoti galiojantį detalųjį planą, rengti formavimo ir pertvarkymo projektą, keisti žemės sklypo paskirtį ar naudojimo būdą, ar atlikti kitus parengiamuosius darbus.

Turint visą įmanomą informaciją apie planuojamą vystyti turtą, galima susidėlioti detalų vystymo darbų planą su tiksliais terminais. Be to, žinant visus būsimus darbus ir bent apytiksles jų apimtis, galima pradėti skaičiuoti būsimas vystymo išlaidas, kurios yra būtinos bet kokiam verslo planui.

Kasparas Blotnys yra UAB "Miesto plėtra" teisininkas, kurio specializacija - teritorijų planavimas ir nekilnojamojo turto vystymas.

0
0
0
s2sdefault

UAB "Miesto plėtra"

Žygimantų g. 13, Vilnius

+370 687 21721

Šis el.pašto adresas yra apsaugotas nuo šiukšlių. Jums reikia įgalinti JavaScript, kad peržiūrėti jį.

Susisiekite su mumis...