Publikacijos

Neseniai publikuotas straipsnis apie didžiulę bėgiais užimtą teritoriją prie Vilniaus geležinkelio stoties ir jos galimą konversiją sulaukė didžiulio skaitytojų susidomėjimo ir palaikymo. Kad viskas neatrodytų tik kaip eilinė utopija ar tuščios politikų šnekos prieš rinkimus, nusprendėme pateikti analizę ir tikslų veiksmų planą, kaip įgyvendinti šią Stoties ir Naujininkų rajonų prikėlimo idėją. Nors tai ir didžiulis projektas, tačiau turint visą informaciją ir žinant ką reikia atlikti, viskas pasidaro įmanoma.

Primenu, kad kalbame apie teritoriją prie Vilniaus geležinkelių stoties, kuri atsilaisvintų iškėlus dalį geležinkelio bėgių. Nuorodą apie tai rasite šio straipsnio apačioje. Taigi, pradedame analizę.

Bendrojo plano sprendiniai

Galiojančiame Vilniaus miesto savivaldybės teritorijos Bendrajame plane iki 2015 metų (toliau – Bendrasis planas) visa geležinkelio mazgo atkarpa nuo Dariaus ir Girėno gatvės viaduko iki toliau nei geležinkelio stoties pastatai yra priskirta Rajonų centrų ir kitoms mišrioms didelio užstatymo tankio teritorijoms. 

Nustatytas užstatymo intensyvumas negyvenamiesiems pastatams – iki 3, didžiausias pastatų aukštis – iki 35 metrų. Galima gyvenamosios, visuomeninės, komercinės paskirties objektų, inžinerinės infrastruktūros, rekreacinių teritorijų ir bendro naudojimo teritorijų naudojimo būdai.

Svarbu paminėti, kad kitos geležinkelio bėgių atkarpos iki ir už nagrinėjamos teritorijos yra priskirtos infrastruktūros teritorijoms. Vadinasi, rengiant Bendrąjį planą, šioje vietoje jau buvo numatyta galimybė konversijai. 

Šiuo metu rengiamo Naujojo bendrojo plano sprendiniuose teritorija priskirta Miesto dalies (rajonų) centro zonai. Tačiau čia gali tekti nusivilti – intensyvumas sumažintas net iki 1,6 (vietoje 3). Pastatų aukštis – 30 metrų (vietoje 35 metrų), aukštų skaičius - iki 8. Kol kas šie sprendiniai negalioja, tačiau jei bus patvirtintas naujasis bendrasis planas, iš garsių kalbų apie miesto centro tankinimą liks tik kalbos. Todėl Vilniaus miesto savivaldybei kategoriškai siūlome užstatymo rodiklių bent jau šioje teritorijoje nemažinti ir būtinai pateiksime savo siūlymus.

Specialiųjų planų sprendiniai

Nagrinėjama teritorija patenka į Vilniaus senamiesčio apsaugos zoną, kuri yra apibrėžta ir reglamentuota Vilniaus senamiesčio (unikalus kodas Kultūros vertybių registre: 16073) teritorijos ir apsaugos zonos ribų plane (toliau – Senamiesčio apsaugos zonos specialusis planas). Šiuo specialiuoju planu užstatymas nėra reglamentuotas. 

Projektuojant pastatus bus būtina atsižvelgti į vyraujantį aplinkinį užstatymą, vertingąsias savybes, apžvalgos zonas ir kitus su paveldosauga susijusius klausimus. Taip pat svarbu paminėti, kad nagrinėjama teritorija yra priskirta Naujamiesčiui, kuris yra kultūros paveldo vertybė. Tai reiškia, kad visi projektavimo darbai turės būti derinami su Kultūros paveldo departamentu.

Detaliųjų planų sprendiniai

Nagrinėjamoje teritorijoje nėra jokių patvirtintų detaliųjų planų. Tai reiškia, kad norint pradėti projektavimo darbus nereikia atlikti jokių sudėtingų ir ilgai trunkančių detaliojo plano korektūros ar keitimo procedūrų (apie tai skaitykite ČIA).

Apsaugos zonos

Remiantis LR Vyriausybės patvirtintomis Specialiosiomis žemės ir miško naudojimo sąlygomis, geležinkelio viešojo (bendrojo) naudojimo kelių ir jų įrenginių apsaugos zona miestuose yra po 20 metrų abipus kraštinių kelių ašių, bet zonos riba negali būti arčiau kaip 5 metrai iki kelio statinio. Vadinasi, projektuojami pastatai negalėtų būti arčiau geležinkelio bėgių, nei 20 metrų, skaičiuojant nuo kraštinio kelio ašies. 

Greičiausiai tai didelių nesklandumų nesukeltų, tačiau jei kiltų noras statyti pastatus virš bėgių, jau reikėtų apsaugos zoną interpretuoti kūrybiškai. Jei pati Vyriausybė būtų suinteresuota šiuo miestui ir netgi valstybei svarbiu projektu, galbūt teisės aktuose galėtų būti padaryta speciali išimtis. Juo labiau, kad Vyriausybės nutarimo keitimas, esant politinei valiai, yra labai greitai įgyvendinamas.

Žemės valdymo klausimas ir sklypo formavimas

Žemės sklypas priklauso Lietuvos Respublikai. Nacionalinė žemės tarnyba jį patikėjimo teise yra perdavusi valdyti AB “Lietuvos geležinkeliai“. Vadinasi, prieš pradedant bet kokius teritorijos planavimo ir pastatų projektavimo darbus, reikėtų išspręsti žemės valdymo klausimą. Tam yra du keliai.

Pirmas kelias: žemės sklypo dalies, iš kurios būtų iškeliami geležinkelio bėgiai ir statiniai, valdymo teisė turėtų būti perduota Vilniaus miesto savivaldybei ar kitai institucijai, kuri organizuotų visus planavimo ir projektavimo procesus. Šis variantas leistų nerengti žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo procedūrų, kas leistų sutaupyti keletą brangių mėnesių, tačiau bet kokius darbus reikėtų derinti su žemės sklypo bendraturčiu – “Lietuvos geležinkeliais“. Be jokios abejonės, su šia bendrove ir taip privalės būti derinami planavimo ir projektavimo darbai, tačiau visuomet kyla mažiau problemų, kai žemės sklypą valdo vienas juridinis asmuo.

Antras kelias: atskirti dalį žemės sklypo, kurioje būtų statomi nauji pastatai, ir formuoti ją kaip naują sklypą. Tai reikštų, kad būtų aiškiai apribotas “Lietuvos geležinkelių“ valdomas sklypas ir kitas sklypas, kuriame būtų statomi nauji pastatai. Tam turėtų būti rengiamas sklypų formavimo ir pertvarkymo projektas. Paprastai šis procesas iki sklypų registravimo nekilnojamojo turto registre trunka iki 8 mėnesių, jei viskas vyksta sklandžiai. Turint galvoje, kad tai būtų ypatingos svarbos atvejis, galbūt savivaldybė, Nacionalinė žemės tarnyba ir kitos šiose procedūrose dalyvaujančios institucijos pasistengtų labiau ir viską atliktų ne maksimaliais terminais?

Svarbu paminėti, kad atliekant sklypo formavimo ir pertvarkymo projektą lygiagrečiai galima būtų įgyvendinti projektavimo darbų konkursą ir išrinkti projektinius pasiūlymus visos teritorijos užstatymui, galbūt iškelti geležinkelio bėgius ir kitus statinius. Šie ar kiti darbai taip pat užtruktų. Būtent dėl to pasirinkus šį kelią laikas nebūtų prarastas, tačiau būtų aiškiai atskirtas sklypas, kuriame būtų vykdoma nauja statyba.

Valstybinės žemės sklypo patikėjimo teisės perdavimo sutarties pasirašymas taip pat galėtų būti įgyvendintas pakankamai greitai, vėlgi, jei tam užtektų politinės valios.

Projektavimo darbai

Norint sutaupyti daug brangaus laiko, jau rengiant formavimo ir pertvarkymo projektą būtų galima pradėti projektinių pasiūlymų teritorijoje rengimą. Greičiausiai turėtų būti skelbiamas tarptautinis architektūros konkursas – juk jei šioje teritorijoje atsirastų ministerijos ir kitos valdžios įstaigos, viešosios erdvės, autobusų stotis, tai turėtų tapti savotiškais miesto vartais. Būtent todėl prioritetas neturėtų būti kvadratinių metrų skaičius, o aukšto lygio architektūra.

Išrinkus architektūros konkurso nugalėtoją reikėtų atlikti visas projektinių pasiūlymų derinimo, viešinimo ir tvirtinimo procedūras (apie tai skaitykite ČIA). Tuomet būtų realus pagrindas pradėti rengti pastatų ir statinių techninius projektus. Gavus statybą leidžiančius dokumentus, galima būtų pradėti statybos darbus, kurių metu būtų rengiamas darbo projektas.

Teritorijos vystymo darbų planas

Norint sėkmingai įgyvendinti bet kokį projektą, būtina sudėlioti visų būtinų darbų sąrašą eilės tvarka. Be jokios abejonės, tokiam sudėtingam projektui darbų sąrašas gali būti labai ilgas. Visų kilsiančių problemų iš anksto numatyti praktiškai neįmanoma, ypač turint galvoje, kad valstybės institucijos tikrai ne visada yra linkusios padėti. Bet kuriuo atveju, galime sudėlioti bent jau pagrindinius darbus, kurie ir bus viso projekto stuburas:

1. Žemės sklypo formavimas: formavimo ir pertvarkymo projekto parengimas, sklypo kadastriniai matavimai, registravimo procedūros. Trukmė – apie 8 mėnesius;

2. Geležinkelio bėgių ar kitų įrenginių iškėlimas. Gali būti vykdoma žemės sklypo formavimo metu.

3. Naujai suformuoto žemės sklypo panaudos teisės perdavimas Vilniaus miesto savivaldybei ar kitam subjektui, kuris vystis projektą. Trukmė – apie 2 mėnesius;

4. Teisės aktų keitimas dėl geležinkelio apsaugos zonos. Trukmė – apie 2 mėnesius. Galėtų vykti žemės sklypo formavimo procedūrų metu;

5. Projektavimo darbų konkursas, kurių metu išrenkama geriausia architektūrinė idėja ir projektiniai pasiūlymai. Trukmė – apie 4 mėnesius. Galėtų vykti žemės sklypo formavimo procedūrų metu;

6. Projektinių pasiūlymų derinimo, viešinimo ir tvirtinimo procedūros, specialiųjų reikalavimų gavimas. Trukmė – apie 6 mėnesius. Gali būti pradėta atlikus žemės sklypo formavimo ir registravimo procedūras, bei pasibaigus projektavimo konkursui ir išrinkus geriausius projektinius pasiūlymus;

7. Techninių projektų rengimas, esamų pastatų griovimo aprašų ar projektų rengimas. Trukmė apie 8 mėnesius;

8. Statybos darbai, darbo projektų rengimas. 

Bendra orientacinė visų darbų trukmė iki statybos darbų – apie 24 mėnesius, t.y. apie 2 metus. Realiai visi darbai iki statybų galėtų būti atlikti vienos Vilniaus miesto valdžios valdymo laikotarpiu. Jei viskas vyktų labai sklandžiai, gal netgi tos pačios valdžios atstovai suspėtų nukirpti juostelę jau pastatyto objekto atidarymo proga.

Kadangi turime aiškų pagrindinių darbų planą, dabar būtų galima pradėti projekto įgyvendinimą. Jei atsirastų politinė valia, tai galėtų būti vienas didžiausių projektų Vilniaus mieste, dėl kurio būtų ne tik išspręstas ministerijų klausimas, bet ir autobusų stoties problema. Na ir žinoma, būtų atgaivinti Stoties ir Naujininkų rajonai. Apie tai esame rašę anksčiau, visą straipsnį rasite ČIA.

Kasparas Blotnys yra UAB "Miesto plėtra" teisininkas, kurio specializacija - teritorijų planavimas ir nekilnojamojo turto vystymas.

 

0
0
0
s2sdefault

UAB "Miesto plėtra"

Žygimantų g. 13, Vilnius

+370 687 21721

Šis el.pašto adresas yra apsaugotas nuo šiukšlių. Jums reikia įgalinti JavaScript, kad peržiūrėti jį.

Susisiekite su mumis...