Dažnai susiduriame su situacijomis, kai mūsų klientai jau turi įsigiję ar nori įsigyti ne visą žemės sklypą, o tik jo dalį. Tokiais atvejais reikia labai aiškiai įvardinti galimas grėsmes ir rasti jų sprendimus, nes neišvengiamai teks turėti santykį su kitais žemės sklypo bendraturčiais. Yra trys situacijos sprendimo būdai – sklypo dalių atidalinimas, naudojimosi tvarkos parengimas arba galima tiesiog nedaryti nieko. Apie paskutinį variantą detaliau rašyti nereikia, nes kai parduodama sklypo dalis, kuri yra apibrėžta tik skaičių išraiška, paprastai reiškia, kad gali tekti įdėti labai daug pastangų ir pinigų, kol bet koks vystymas tokiame sklype bus įmanomas. Taigi, siekiant sukurti pridėtinę vertę, siūlome arba atsidalinti savo dalį, arba nustatyti naudojimosi žemės sklypu tvarką.
Sklypo dalies atidalinimas
Geriausias sprendimas – žemės sklypo dalies atidalinimas. Tačiau jis ne visuomet yra paprastai ir lengvai įgyvendinamas. Sunkiausia dalis - susitarimas su sklypo bendraturčiais. Reikės ne tik nuspręsti dėl sklypo padalinimo schemos, bet ir dėl įvažiavimų į būsimus sklypus bei kitų klausimų. Taip pat praktikoje neretai kyla keblumų tariantis dėl to, kaip tarpusavyje pasidalinti žemės praradimus, atskiriant į gatvių raudonąsias linijas ar atskiruosius želdynus patenkančias sklypų dalis.
Paprastai žemės sklypo dalių atidalinimas įgyvendinamas rengiant žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo procedūrą. Visas šis procesas gali būti pradedamas tik susitarus bendraturčiams dėl visų aukščiau aprašytų detalių. Visa procedūra paprastai trunka apie 8 mėnesius, pradedant formavimo ir pertvarkymo projekto rengimo reikalavimų gavimu, projekto rengimu, derinimu, tvirtinimu ir baigiant žemės sklypų registravimu nekilnojamojo turto registre.
Taip pat svarbu paminėti, kad sklypų atidalinimą ne visuomet leidžia teritorijų planavimo dokumentai ar kiti teisės aktai. Dažnas teisininkas pasakys, kad Civilinis kodeksas numato galimybę teisminiu keliu nustatyti bendraturčiams tenkančias sklypo dalis ir jas atsidalinti, tačiau visi žino, kad teisminiai procesai užtrunka ir tikrai nėra pats efektyviausias sprendimo būdas.
Naudojimosi žemės sklypu tvarka
Gerokai paprastesnis sprendimas už aukščiau aprašytą atidalinimą – naudojimosi žemės sklypu tvarkos nustatymas. Ši tvarka aiškiai apibrėžia konkrečiais sklypo dalis, kuriomis gali naudotis bendraturčiai, taip pat ką tose dalyse galima ar ko negalima daryti. Vadinasi, jei nustatoma naudojimosi tvarka, jums priklauso ne tik tam tikra skaičiais išreikšta dalinė nuosavybė, bet aiški sklypo dalis, pažymėta plane su koordinatėmis.
Visa procedūra pakankamai nesudėtinga. Visų pirma, turi būti parengtas tikslus žemės sklypo planas su pažymėtomis sklypo dalimis, taip pat tekstinė dalis, kurioje aprašyta naudojimosi tvarka. Tuomet šis dokumentas yra tvirtinamas notarine tvarka ir registruojamas Nekilnojamojo turto registre. Norint nustatyti naudojimosi tvarką bus reikalingas žemės sklypo bendraturčių susitarimas, kuris lygiai kaip ir dalių atidalinimo iš bendrosios dalinės nuosavybės atveju, gali būti pakankamai sudėtingai įgyvendinamas.
Turbūt didžiausias naudojimosi tvarkos trūkumas yra toks, kad užstatymo rodikliai yra skaičiuojami ne kiekvienai sklypo daliai atskirai, bet visam sklypui. Pavyzdžiui, teritorijų planavimo dokumentuose nustatytas užstatymo intensyvumas leidžia sklype pastatyti 1000 kvadratinių metrų bendrojo ploto pastatus. Jei bendraturtis pasistatys 800 kvadratinių metrų ploto namą, jūsų daliai teliks 200. Praktikoje teko susidurti su atvejais, kai sklype yra daug bendraturčių ir jiems priklausančių senų pastatų. Pavyzdžiui, įvertinus sklypo užstatymo rodiklius ir esamus pastatus, liko tik 100 „laisvų“ kvadratinių metrų. Norėtumėte savo dalyje pasistatyti panašaus bendrojo ploto namą, tačiau ką daryti, jei sklypo bendraturtis nori to paties? Tokiu atveju susitarimo kelias gali būti labai sudėtingas.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad bendra daline nuosavybe valdomame sklype norint pradėti statybą teks gauti visų bendraturčių sutikimus. Tas pats galioja ir esamų pastatų rekonstravimo atveju, kuomet keičiami išorės matmenys, nes taip gali būti pabloginama sklypo bendraturčių padėtis.
Siekiant apsisaugoti nuo nesutarimų, visuomet siūlome iš anksto susitarti su sklypo bendraturčiais visais galimais statybos klausimais. Jie gali būti aiškiai reglamentuoti ir naudojimosi tvarkoje. Ją rengiant svarbu kuo detaliau apgalvoti visus galimus ateities scenarijus, taip pat ir bendraturčių pasikeitimo galimybę. Svarbu žinoti, kad naudojimosi tvarka nenustoja galioti perleidus sklypo dalį. Ji susieta ne su savininku, kuris ją pasirašė, o su žeme.
Kurį sprendimą rinktis?
Naudojimosi tvarka gali ne tik padėti išspręsti galimus bendraturčių nesutarimus, tačiau ir padidinti jūsų sklypo dalies vertę, jei nuspręstumėte ją parduoti. Žinoma, atskiras sklypas be kitų bendraturčių visais atvejais bus geresnis variantas už sklypo dalį, nes visų galimų gyvenimo atvejų naudojimosi tvarka apibrėžti neįmanoma. Kita problema, kad žemės sklypo atidalinimas yra ilgai trunkantis ir gerokai brangesnis procesas už naudojimosi tvarkos nustatymą.
Visais atvejais prieš perkant žemės sklypo dalį su naudojimosi tvarka ar be jos, rekomenduojame kaip įmanoma detaliau išanalizuoti sklypo, teritorijų planavimo dokumentus ir bendrą situaciją (apie tai plačiau skaitykite ČIA). Atlikus šiuos namų darbus galite išvengti labai nesėkmingų ilgalaikių investicijų. O jei situacija turi įgyvendinamą sprendimą, visuomet gerai turėti aiškų veiksmų planą.
Kasparas Blotnys yra UAB "Miesto plėtra" teisininkas, kurio specializacija - teritorijų planavimas ir nekilnojamojo turto vystymas.